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各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

   現(xiàn)將《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

西安市人民政府

2021年8月26日

西安市國有土地上房屋征收評估辦法

第一章 總 則

  第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，保證房屋征收評估客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》和《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

  第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)以及各開發(fā)區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

  第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門（以下簡稱市房屋征收主管部門）負(fù)責(zé)本市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)的監(jiān)督管理。

區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的國有土地上房屋征收評估活動(dòng)的監(jiān)督管理。

開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會）受市人民政府委托具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收評估活動(dòng)的監(jiān)督管理。

  第四條 市房屋征收主管部門組織成立西安市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會），評估專家委員會由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。評估專家委員會管理辦法由市房屋征收主管部門制定。

  第五條 從事本市房屋征收評估的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）應(yīng)具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)。

  第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、復(fù)核、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、復(fù)核、鑒定活動(dòng)。

  第七條 市房屋征收主管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)名錄和信用檔案，并通過房屋征收信息平臺向社會公布評估機(jī)構(gòu)名單、等級、聯(lián)系方式、誠信記錄等信息，為被征收人選定房屋征收評估機(jī)構(gòu)提供參考和依據(jù)。

第二章 評估機(jī)構(gòu)選定

  第八條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)在市房屋征收信息平臺發(fā)布評估機(jī)構(gòu)報(bào)名公告。發(fā)布內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含房屋征收項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況、委托評估單位、委托評估范圍、要求及報(bào)名的起止時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)系方式和應(yīng)提交的資料等相關(guān)事項(xiàng)。報(bào)名起止時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于5個(gè)工作日。

  第九條 房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將申請參加該項(xiàng)目評估的評估機(jī)構(gòu)名單在市房屋征收信息平臺及征收范圍內(nèi)公示。公示內(nèi)容應(yīng)包含評估機(jī)構(gòu)名稱、資質(zhì)等信息。參與報(bào)名的評估機(jī)構(gòu)少于3家時(shí)，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)邀請具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)參與報(bào)名。公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日。

  第十條 房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)在報(bào)名結(jié)果公示作出5個(gè)工作日內(nèi)，組織被征收人、公有房屋承租人在公示的評估機(jī)構(gòu)名單中協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)。

參與協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)的被征收人、公有房屋承租人數(shù)量應(yīng)超過征收總戶數(shù)的三分之二，得票率最高且超過參與協(xié)商被征收人數(shù)50%以上的評估機(jī)構(gòu)視為選定有效。協(xié)商選定不成的，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會在得票率高的前三名評估機(jī)構(gòu)中采取抽簽、搖號等方式隨機(jī)選定，選定過程應(yīng)公開、全程錄像，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證，并由房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會宣布選定結(jié)果。

房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將確定的評估機(jī)構(gòu)名單在市房屋征收信息平臺和房屋征收范圍內(nèi)予以公告。公告時(shí)間不少于5個(gè)工作日。

  第十一條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，需要由兩家或者兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭評估機(jī)構(gòu)確定后應(yīng)當(dāng)公示。牽頭評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)評估機(jī)構(gòu)就評估對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)開展評估工作。

第三章 評估工作開展

  第十二條 評估機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會或由其委托的房屋征收實(shí)施單位向被選定的評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并簽訂房屋征收評估書面委托合同。

  房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、受托評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象的范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

  房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

  （一）委托人和評估機(jī)構(gòu)的基本情況；

  （二）負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

  （三）評估目的、評估對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng)；

  （四）委托人應(yīng)當(dāng)提供的評估所需資料；

  （五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

  （六）評估費(fèi)用及收取方式；

  （七）評估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

  （八）違約責(zé)任；

  （九）爭議的解決方法；

  （十）其他需要載明的事項(xiàng)。

  房屋征收評估委托合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)將委托合同報(bào)送市房屋征收主管部門。

  第十三條 房屋征收評估前，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人、公有房屋承租人公布。

  房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)向受托的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

  對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

  第十四條 被征收人、公有房屋承租人及相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的被征收房屋狀況的資料。

  第十五條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

  第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對評估對象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。

  房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會、被征收人、公有房屋承租人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。

  征收評估所涉及的房屋面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

  第十七條 被征收人、公有房屋承租人拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘或拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

  在房屋征收評估過程中，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關(guān)資料，致使房屋評估無法正常進(jìn)行的，評估機(jī)構(gòu)可參照征收范圍內(nèi)被征收房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行評估，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

  第十八條 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。

  用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

  第十九條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

  前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

  第二十條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

  被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償按照有關(guān)規(guī)定，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

  第二十一條 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價(jià)值。

  房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等價(jià)值評估所必須的資料。

  產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評估以房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會向評估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。

  第二十二條 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

  第二十三條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和類似房地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

  被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

  對同一征收范圍內(nèi)，同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，可先確定典型房屋的市場價(jià)格，并根據(jù)被征收房屋的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)被征收房屋的評估價(jià)格。

  評估過程中涉及房屋重置價(jià)格的，可參照《西安市各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

  第二十四條 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

  房屋征收評估報(bào)告只作為房屋征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用作其他用途。

  第二十五條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托合同的約定，向房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示時(shí)間應(yīng)不少于5個(gè)工作日。

  公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

  第二十六條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。評估報(bào)告應(yīng)由不少于兩名負(fù)責(zé)征收評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人、公有房屋承租人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

    第二十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將房屋征收評估報(bào)告錄入房屋征收信息平臺。

  房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將下列資料整理存檔：

  （一）評估報(bào)告（含整體評估報(bào)告、分戶評估報(bào)告）；

  （二）評估委托合同；

  （三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；

  （四）評估對象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬材料及有關(guān)房屋基本情況材料；

  （五）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

  （六）其他涉及評估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。

第四章 評估報(bào)告異議處理

  第二十八條 被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到分戶評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題。

  第二十九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

  第三十條 被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會提交書面鑒定申請。

  第三十一條 房屋征收決定確定的簽約期限內(nèi)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，在作出補(bǔ)償決定前，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會可以就被征收房屋分戶評估報(bào)告向評估專家委員會提出鑒定申請。

  第三十二條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，及時(shí)提供評估報(bào)告、實(shí)地查勘記錄、被征收房屋權(quán)屬證書、房屋現(xiàn)狀照片等相關(guān)資料，并就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

  第三十三條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組進(jìn)行鑒定。專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持原評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正有關(guān)問題，重新出具評估報(bào)告。

第五章 監(jiān)督管理

  第三十四條 在房屋征收評估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師如存在違法違規(guī)行為，將按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》《西安市國有土地上房屋征收補(bǔ)償辦法》等規(guī)定予以相應(yīng)處罰。

第六章 附 則

  第三十五條 閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、高陵區(qū)、鄠邑區(qū)和藍(lán)田縣、周至縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法執(zhí)行。

  第三十六條 本辦法自2021年11月1日起施行，有效期5年。

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