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工業(yè)用地分類

發(fā)布日期：2021-10-28
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一、工業(yè)用地分類根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，工業(yè)用地分為三種類型。包括基本無污染、環(huán)境有一定干擾和污染、對環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地。 一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M1表示。 二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M2表示。三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M3表示。 2015年國家出臺相關(guān)政策支持新型產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展，為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地。在廣深菀叫M0、在北京叫M4，在南京是M科，在杭州是M創(chuàng)，在惠州是M+。  關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地，我們已在之前的文章（啥是M0？）已有所介紹。二、工業(yè)用地供應(yīng)方式1. 工業(yè)用地出讓方式根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，自2006年8月31日起，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。對具有綜合目標(biāo)或特定社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制、僅有少數(shù)單位或個人可能有受讓意向的工業(yè)用地，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人。也可以設(shè)定專項條件，采取掛牌、拍賣方式，按照價高者得的原則確定受讓人。《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號 ）明確，依法不屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的工業(yè)用地，方可按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(國土資發(fā)〔2006〕114號)規(guī)定的程序，辦理協(xié)議出讓：（一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。（二）政府實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。（三）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。2. 工業(yè)用地出讓程序
（一）計劃公布——公布出讓計劃，確定供地方式

市、縣國土資源管理部門將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布，有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細(xì)化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布，并公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請。

（二）方案編制——編制、確定出讓方案市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)會同城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃等，編制國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓工業(yè)用地的地類和產(chǎn)業(yè)類型，科學(xué)合理地確定擬出讓工業(yè)用地的地塊面積、具體用途、土地使用條件、產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)要求等內(nèi)容。出讓方案中確定的產(chǎn)業(yè)類型、用地標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)模等，應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》和《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的有關(guān)要求。（三）地價評估——確定出讓底價

市、縣國土資源管理部門應(yīng)對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估。有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標(biāo)、競買保證金。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定起叫價、起始價等。標(biāo)底、底價確定后，在出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個人不得泄露。

出讓底價不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

圖片


（四）編制出讓文件

市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案，組織編制國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。出讓文件除了應(yīng)包括出讓公告、出讓須知、宗地界址圖、規(guī)劃指標(biāo)要求、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同等外，還須明確擬出讓地塊的投資強(qiáng)度要求、產(chǎn)業(yè)類型、具體地類等內(nèi)容。

（五）發(fā)布出讓公告

國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國土資源管理部門發(fā)布。出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動開始前20日，通過中國土地市場網(wǎng)和土地有形市場發(fā)布，也可同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。

（六）申請資格審查

申請人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)繳納出讓公告規(guī)定的投標(biāo)、競買保證金，并根據(jù)申請人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競買、競投申請。

出讓人應(yīng)當(dāng)對出讓公告規(guī)定的時間內(nèi)收到的申請進(jìn)行審查。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)申請人的投標(biāo)或競買資格，并通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競買資格者不得少于3個

（七）招拍掛活動實施市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)組織招標(biāo)拍賣掛牌活動。招標(biāo)出讓的，確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。同時向中標(biāo)人核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。拍賣掛牌出讓的，經(jīng)過現(xiàn)場競價確定競得人后，拍賣人或掛牌人與競得人當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》，并向競得人核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。
（八）合同簽訂，公布出讓結(jié)果

招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束后，中標(biāo)人、競得人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》的約定，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布。公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內(nèi)容。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

（九）交付土地市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。
（十）辦理土地登記受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權(quán)。3. 工業(yè)用地預(yù)申請制度
2009年《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號）出臺，針對當(dāng)時全球金融危機(jī)形勢下地方出現(xiàn)的工業(yè)用地“流拍”現(xiàn)象，提出各地要大力推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請制度，加快制定工業(yè)用地預(yù)申請政策措施和操作程序。用地預(yù)申請制度類似于香港地區(qū)的“勾地”制度，主要作用在于地方政府可以充分了解土地市場需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證土地及時得到開發(fā)利用。
以寧波為例，7月29日，寧波市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息，決定試行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請制度。出讓人發(fā)布預(yù)出讓公告，公示地塊規(guī)劃條件，指標(biāo)和出讓條件。開發(fā)商在提交用地預(yù)申請時，需繳納預(yù)申請保證金（住宅、商服地塊為起價的10%，最高5000萬元；工業(yè)、其他地塊為起價的50%）。
當(dāng)?shù)貕K正式公開出讓時，不再另行繳納競買保證金。若預(yù)申請人競得地塊，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前，在已繳納的預(yù)申請保證金的基礎(chǔ)上，繳足地塊起始價的20%，簽訂合同后轉(zhuǎn)為土地出讓金。

4.節(jié)約集約用地下工業(yè)用地彈性供應(yīng)方式

為完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用效益，國務(wù)院、相關(guān)部委相繼出臺文件，對“彈性出讓”模式給予指導(dǎo)。2014年9月，國土資源部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2014〕119號），提出“實行新增工業(yè)用地彈性出讓年期制，重點(diǎn)推行工業(yè)用地長期租賃”。2015年9月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《生態(tài)文明體制改革總體方案》提出“改革完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，探索實行彈性出讓年限以及長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)”。

從當(dāng)前實踐來看，已有深圳、上海、廣州、浙江、山東、江蘇、四川、河南、廣西、湖南、北京等地相繼試點(diǎn)了工業(yè)用地“彈性年限出讓”，且分別從年限設(shè)置、價格規(guī)則、出讓方式、分割轉(zhuǎn)讓等方面制定了一系列實施細(xì)則。

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