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       國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。第八條指出，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

      農(nóng)用地

      是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

      未利用地

      政策，是規(guī)定在一定的歷史時期內(nèi)，應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)。是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

      建設(shè)用地

      是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

      1、國有建設(shè)用地

      是指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地和軍事設(shè)施用地等所有權(quán)為國家的土地。

      2、集體建設(shè)用地

      又稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地主要分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

      集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的區(qū)別：

      1、所有者不同：區(qū)分為集體所有和國家所有。

      2、使用者不同：集體土地使用人一般是該村集體的村民或企業(yè)，國有土地使用人可以是任何單位和個人。

      3、土地用途不同：集體建設(shè)用地只用于建設(shè)村民或村集體生產(chǎn)、生活所需的用房，國有建設(shè)用地可用于居住、工業(yè)、商業(yè)、娛樂。

      法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟組織進行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權(quán)，即國有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。正因為如此，目前多數(shù)利用集體土地做項目開發(fā)的主體多為農(nóng)村經(jīng)濟合作社、股份經(jīng)濟合作社等，通過+集體、+農(nóng)民的形式保障項目合理有序推進。

類型一：國有建設(shè)用地報批程序

      5511，即5個審批流程，5個報批要求，11項上報材料文件。

      一、審查報批程序

       1.提出用地申請。建設(shè)單位向項目建設(shè)用地所在地的市、縣自然資源主管部門提出用地申請，填寫《建設(shè)用地申請表》，并按規(guī)定提交相關(guān)申報材料。

       2受理用地申請。用地申請符合土地管理法法律法規(guī)和政策規(guī)定、材料齊全的，市、縣自然資源主管部門受理用地申請。

       3.編制相關(guān)用地報件材料。受理用地申請后，市、縣自然資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認(rèn)”等征前程序，同時，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，并組織編制其它相關(guān)用地報件材料。

       4.報送用地報件材料。市、縣自然資源主管部門組織編制的相關(guān)報件材料，報經(jīng)同級人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣自然資源主管部門制作建設(shè)用地報盤，通過遠(yuǎn)程網(wǎng)上申報系統(tǒng)，將用地報件材料報送上一級自然資源主管部門審查。

       5.審查材料批準(zhǔn)用地。用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權(quán)的人民政府及自然資源主管部門審查、批準(zhǔn)。

       二、審查報批要求

       1.材料符合規(guī)定。用地報件材料形式、內(nèi)容齊全，符合用地申報規(guī)定；

       2.項目符合政策。用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)；

       3.用地符合規(guī)劃。用地符合土地利用總體規(guī)劃，落實土地利用年度計劃；

       4.耕地落實保障。落實耕地占補平衡；

       5.符合國家、省相關(guān)規(guī)定（單獨選址和批次用地）。

      三、報件材料目錄

      1.用地申請表（原件）；

      2.項目可行性研究報告批復(fù)（或核準(zhǔn)、備案文件）、初步設(shè)計批復(fù)（或有關(guān)部門審查確認(rèn)意見）（原件或復(fù)印件）；

      3.建設(shè)項目用地預(yù)審意見（原件或復(fù)印件）；

      4.地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件、評審專家名單（原件或復(fù)印件）；

      5.項目建設(shè)壓覆礦產(chǎn)資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)的，需提交項目建設(shè)業(yè)主單位已與礦業(yè)權(quán)人就壓礦補償問題協(xié)商的說明、有關(guān)市縣人民政府做好壓礦補償協(xié)調(diào)工作的承諾函（原件）；

      6.有資質(zhì)的單位出具的擬征（占）用土地的勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖（原件）；

      7.環(huán)保、建設(shè)（規(guī)劃）、社保、林業(yè)（占用林地）等有關(guān)部門審核（批復(fù)）同意文件材料（原件或復(fù)印件）；

      8.占用耕地涉及補充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補充耕地為委托補充的，需提供委托補充耕地協(xié)議及耕地開墾費繳納憑證（原件或復(fù)印件）；

      9.建設(shè)用地審查表（針對公路、鐵路項目），超出用地標(biāo)準(zhǔn)的，須進行專門說明（原件）；

      10.土地復(fù)墾方案評審批復(fù)備案文件（原件或復(fù)印件）；

      11.項目選址涉及自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、水源地保護區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定不得占用的其它區(qū)域土地的，須提交有權(quán)限的主管部門的審核（批復(fù)）同意的文件材料；項目建設(shè)涉及占用文物保護單位保護范圍和建設(shè)控制地帶土地的，須提交有權(quán)限的文物主管部門出具的擬用地是否占壓重要文物保護單位的說明及是否同意用地的意見（原件或復(fù)印件）

類型二：集體建設(shè)用地報批程序

      897，即8個審批流程，9個報批要求，7項上報材料文件。

      一、用地審批程序

      1.項目立項。用地單位到區(qū)、縣發(fā)改部門辦理建設(shè)項目立項手續(xù)，取得項目審批（核準(zhǔn)、備案）文件。

      2.規(guī)劃審批。用地單位到區(qū)、縣規(guī)劃建設(shè)部門辦理項目規(guī)劃批準(zhǔn)文件，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃部門審定的建設(shè)項目規(guī)劃平面布置圖。

      3.簽訂用地協(xié)議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設(shè)用地的協(xié)議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。

      4.用地申請。用地單位攜相關(guān)材料，向所在區(qū)、縣的國土資源分（縣）局提出用地申請。

      5.勘測定界。分（縣）局開具勘測定界聯(lián)系單，并根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用地范圍勘測定界。

      6.審核報批。分（縣）局對是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進行審核，審核同意后報所在區(qū)縣人民政府審批。

      7.核發(fā)證書。區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源分（縣）局核發(fā)用地批準(zhǔn)通知書，用地單位憑用地批準(zhǔn)通知書等相關(guān)資料，申請集體建設(shè)用地土地登記，辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。

      8.上報備案。供地完成后，各分（縣）局應(yīng)上報市局備案，并在江蘇省建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)《集體建設(shè)土地使用》中錄入有關(guān)供地情況。

      二、用地辦理條件

      1.具有資格。項目用地申請單位具有申請集體建設(shè)用地資格。

      2.符合規(guī)劃。符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃。

      3.占補平衡。占用耕地的，已落實耕地補充措施。

      4.符合政策。符合國家的土地供應(yīng)政策。

      5.權(quán)屬清晰。土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議。

      6.用地集約。申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求。

      7.項目立項。建設(shè)項目已經(jīng)發(fā)改委等部門審核同意。

      8.主管同意。占用林地已經(jīng)林業(yè)主管部門審核同意。

      9.用地合法。存在違法用地的，已依法查處。

      三、報件材料目錄

      1.用地申請書；

      2.建設(shè)項目立項備案證明文件、可行性研究報告批復(fù)、初步設(shè)計批復(fù)、年度投資計劃；

      3.規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；

      4.土地權(quán)屬來源資料；

      5.地籍調(diào)查表復(fù)印件；

      6.營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證復(fù)印件；

      7.圖件：界址點坐標(biāo)成果表、勘測定界圖、土地利用現(xiàn)狀圖、位置圖、建設(shè)項目總平面圖。

類型三：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程

      1、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

      農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和相關(guān)規(guī)劃。所以要首先向自然資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合相關(guān)規(guī)劃。

      2、編制建設(shè)項目可行性論證

      確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

       其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。

具體建設(shè)項目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的總體設(shè)計一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。

       3、提出用地預(yù)審申請

      用地單位持該《選址意見書》向同級自然資源局提出用地預(yù)審申請，由該自然資源局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。

      建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。

      建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

    （1）建設(shè)項目用地預(yù)審申請表(該表由自然資源部統(tǒng)一規(guī)定)；

    （2）預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；

    （3）需審批的建設(shè)項目還應(yīng)提供項目建議書批復(fù)文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復(fù)與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

      自然資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。

      4、辦理手續(xù)、繳納審批費用

      用地單位憑《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用。

      5、提出項目用地的正式申請

     用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的自然資源局提出項目用地的正式申請。

      6、各級政府審批

      自然資源局根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

      按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

      在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn)。

在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

      上述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

      征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

      除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準(zhǔn)。

      其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

      7、辦理征地手續(xù)

      由自然資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

      其中，征用土地的各項補償，應(yīng)在征地補償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由自然資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。

      征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

      8、領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

      國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

      9、繳納出讓費，獲得土地使用權(quán)

      土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

      10、開始建設(shè)使用土地

      簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。

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