想來大家經(jīng)常會(huì)在網(wǎng)上看到土地劃撥和土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓，三者之間又有什么區(qū)別呢？
從定義、區(qū)別、用途以下幾個(gè)方面展開聊聊。
我國取得土地的形式主要是土地劃撥和土地出讓，至于土地轉(zhuǎn)讓則是在二級(jí)市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。
01定義
首先大家要明白，無論是土地出讓還是土地劃撥，這個(gè)對(duì)象指的都是土地使用權(quán)，并不是說這個(gè)土地就是你的了，而是在一定期限內(nèi)你擁有這塊土地的使用權(quán)，土地的所有權(quán)還是歸國家的。
大家先有個(gè)概念，國家的土地包括國家所有土地和農(nóng)村集體所有土地，今天主要聊的是國有土地。
像我們平時(shí)生活中所說的宅基地算是歷史遺留吧，屬于農(nóng)村集體所有土地。
聽家中長(zhǎng)輩說過，早期（80、90年代）之前，宅基地是比較好批準(zhǔn)的，現(xiàn)在…..難嘍，所謂的三不批、四禁止、兩注意框得死死的。
首先宅基地它是屬于村集體的，平時(shí)我們理解的土地出讓則是屬于國家的，你得是這個(gè)村的，你才可能擁有宅基地，并且也只是使用權(quán)，不是所有權(quán)。
其次，宅基地只能在這個(gè)村集體之間的成員間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然這個(gè)轉(zhuǎn)讓得經(jīng)過村里同意。.
最后，宅基地能不能繼承，得看這個(gè)宅基地上面有沒有建筑物，根據(jù)“房地一體”原則，宅基地是可以繼承的，但是如果這上面沒有建筑物，那么子女是不能繼承該宅基地的使用權(quán)的。
以下正文
一、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
講成大白話就是土儲(chǔ)中心通過招標(biāo)掛的形式，將這塊土地掛在網(wǎng)上拍賣，價(jià)高者得，像我們平時(shí)購買的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商就是通過這種方式取得土地使用權(quán)，然后再蓋成商品房出售給大家。
二、土地使用權(quán)劃撥是指土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。
劃撥劃撥，就涉及到有償和無償了，如果是無償?shù)脑捑褪悄硞€(gè)主體（一般是公司）免費(fèi)得到這塊土地使用權(quán)，這里的無償是相對(duì)的。
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這塊土地你通過出讓或者劃撥取得，你現(xiàn)在想轉(zhuǎn)手賣了，這就是所謂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
當(dāng)然了，如果這塊土地你當(dāng)時(shí)是通過劃撥無償取得，雖然劃撥原則上是允許轉(zhuǎn)讓，但條件相當(dāng)嚴(yán)苛，大家想想就好了，包括但不限于補(bǔ)繳土地出讓金等，有這功夫還不如直接去買一塊。
02區(qū)別
一、土地使用權(quán)出讓，公開市場(chǎng)上進(jìn)行拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式，總結(jié)一下就是“交錢”。
出讓的主體必須是政府。
使用權(quán)的時(shí)間是根據(jù)土地性質(zhì)，像居住是70年、工業(yè)是50年、商業(yè)40年等等。
比如我們大家擁有的房子，是由兩部份組成的，一個(gè)是房子，就是你的家。一個(gè)是你的房子所占用的土地。
首先要明確一下，你是擁有這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，山無棱，天地合，它永遠(yuǎn)都是你的。
其次，這個(gè)房子所占用的土地，開發(fā)商當(dāng)年通過招拍掛的形式取得了這塊土地的使用權(quán)，年限是70年，這個(gè)70年是從開發(fā)商拿到這塊土地使用權(quán)開始計(jì)算，并不是你買到房子的那一天開始計(jì)算。
然后，等到70年后，這個(gè)土地使用權(quán)就到期了，當(dāng)然了大家也不用擔(dān)心，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)期限到期會(huì)自動(dòng)續(xù)期。
那么如果你住了30年，這個(gè)時(shí)候遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是會(huì)根據(jù)你房子的情況、土地使用權(quán)剩余年限等情況進(jìn)行合理的計(jì)算，只是這個(gè)拆遷費(fèi)有多少就不清楚了。
備注：中國實(shí)行土地出讓制度是在1990年5月，最早到期的，也就是2060年，所以大家也不用想太多，爭(zhēng)取活到那個(gè)時(shí)候，看看到時(shí)候是怎么解決的。
二、土地使用權(quán)劃撥，通過縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)，才可能以“無償”的形式取得，這里的無償是相對(duì)的，有時(shí)候劃撥土地你是需要繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用，有時(shí)候是完全無償?shù)?，總結(jié)一下就是“看你本事”。
關(guān)于劃撥，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條中有約定以下幾點(diǎn)：
（1）無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
（2）對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
（3）無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
總結(jié)一下：當(dāng)時(shí)是無償給你的，現(xiàn)在政府有新的規(guī)劃，那政府現(xiàn)在就可以無償收回你這塊土地，當(dāng)然也不是白收回了，如果你已經(jīng)在上面蓋了建筑物啥的，那政府是需要給你一定的補(bǔ)償，至于這個(gè)補(bǔ)償?shù)慕痤~，另議。
時(shí)間是沒有使用期限的限制，看政府需求。
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓行為的，一般指的是商業(yè)、工業(yè)、居住用地。
時(shí)間就是根據(jù)當(dāng)時(shí)土地出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，比如你在39年前取得了一塊商業(yè)用地，那么你現(xiàn)在買了這塊地，那這塊地的使用權(quán)年限你就只剩下一年了。
03用途
一、土地使用權(quán)出讓取得的土地主要是用于城市建設(shè)、工業(yè)、商業(yè)、住宅等方面，當(dāng)你擁有了這塊地以后，你就可以在合理范圍對(duì)這塊土地進(jìn)行處置，你可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也可以將這塊土地這些出租、抵押等行為。
合理范圍內(nèi)沒啥限制，但是如果你長(zhǎng)期不開發(fā)且沒有合理的理由，是有可能被收回的。
像“超人李嘉誠”（李摘瓜）旗下的和記黃埔早些年就在國內(nèi)買了一大批土地，但是又沒有開發(fā)，捂著地。
2001年以樓面價(jià)1750元/平方米拿下北京姚家園地塊，等到了2023年還沒有賣完，這個(gè)時(shí)候最低擬預(yù)售均價(jià)為90672.35元/平方，是當(dāng)年拿地價(jià)的51.8倍，嘖嘖嘖，他有理由的。
二、土地使用權(quán)劃撥主要是用于國家機(jī)關(guān)和軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，使用權(quán)人對(duì)劃撥土地的使用受到嚴(yán)格限制，必須按照規(guī)劃用途使用土地，并且不得對(duì)劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押行為。（限制得死死的）
所以劃撥用地在融資方面十分受限。
當(dāng)然了，你通過劃撥取得的土地也可以通過繳納土地出讓金轉(zhuǎn)為商用。
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
看你通過轉(zhuǎn)讓取得土地的性質(zhì)了，商業(yè)就商業(yè)，工業(yè)就工業(yè)，沒啥好說的。
發(fā)布日期：2025-06-19 
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